Huishoudelijk reglement flat

Als u in een flatgebouw woont, zit u in een leefgemeenschap met eigen regels. Uw rechten en verplichtingen zijn te vinden in de wet, in het reglement van splitsing en in een eventueel later vastgesteld huishoudelijk reglement. In dit laatste staan veelal regels, opgesteld door de eigenaars tezamen. Dit huishoudelijk reglement omvat allerlei bepalingen van praktische aard: wanneer mag de was buiten gehangen worden, hoe laat gaat de voordeur dicht, mogen er plantjes in de hal worden geplaatst enz. Een eigenaar die een regel van het reglement overtreedt, kan een berisping krijgen of een boete worden opgelegd ten bate van de verenigingskas. Als uiterste middel kan hem de toegang tot z'n appartement worden ontzegd. U doet er goed aan kennis te nemen van de inhoud van het huishoudelijk reglement vóórdat U besluit tot aankoop van een appartementsrecht. Het huishoudelijk reglement kan worden gewijzigd in een vergadering van eigenaars met een meerderheid die uit de statuten blijkt.

Servicekosten
De eigenaar van een flatwoning betaalt periodiek - meestal per maand of per drie maanden - aan de vereniging van eigenaars de zogenaamde servicekosten. Indien het flatgebouw een centrale verwarming heeft, gaat al direct zo'n 35 á 50% van de bijdrage in de servicekosten naar stookkosten en ketelonderhoud. Verder gaat een deel van de bijdrage naar zaken als de verzekering van het gebouw en de schoonmaakkosten van trappen en gangen. Iedere eigenaar betaalt hieraan zijn deel, afhankelijk van de grootte van z'n appartement. Ook wordt van de bijdrage een deel gereserveerd voor incidentele zaken, zoals voor onderhoud van het metselwerk en het binnen- en buitenschilderwerk, vernieuwing van het dak, onderhoud en vervanging van de centrale verwarmingsinstallatie en eventueel warmwaterinstallatie, en onderhoud liftinstallatie. Dit onderhoud moet het bestuur uit de gereserveerde pot betalen.

Blijkt aan het eind van een jaar dat er geld over is, dan kan het bestuur het restant toevoegen aan een reservering voor het volgende jaar. Is er wat tekort, dan wordt dat alsnog bij de eigenaars in rekening gebracht.

Collectieve verzekering
Met een appartementsrecht heeft de eigenaar recht op het alleengebruik van een bepaald gedeelte van een gebouw en heeft hij tevens een mede-eigendomsrecht in het gehele gebouw; dit heeft gevolgen voor de verzekering. De eigenaar heeft er namelijk belang bij dat niet alleen de gedeelten van het gebouw die hij in privé-gebruik heeft voor de volle waarde verzekerd zijn, maar ook het hele gebouw. Als dit niet gebeurt, ontstaat er voor de eigenaars geen zekerheid dat het gebouw na het ontstaan van schade in zijn oorspronkelijke toestand zal worden hersteld. In het splitsingsreglement is daarom een regeling opgenomen voor een collectieve verzekering. Helaas wordt deze regeling in de praktijk niet altijd nageleefd, vooral wanneer het gaat om kleine splitsingen in 2 of 3 appartementsrechten. Van een collectieve verzekering komt dan weinig terecht. Het is dan in ieder geval verstandig als de eigenaars zelf hun appartementsrecht verzekeren, zo mogelijk bij dezelfde verzekeringsmaatschappij. Omdat verzekering van een individueel appartementsrecht soms tot complicaties kan leiden, verdient een collectieve verzekering altijd de voorkeur. Collectieve verzekeringen moeten volgens het reglement worden afgesloten door het bestuur.

Financieel overzicht
In het reglement kunt u nalezen welke kosten voor de eigenaars gezamenlijk zijn en welke niet. Verder staat er ook in voor welk deel u moet bijdragen in die kosten. Een voorbeeld: het onderhoud van het dak komt voor rekening van de eigenaars gezamenlijk; de reparatie bedroeg 2269,-. Volgens het reglement moeten de 10 eigenaars elk 1/10 deel bijdragen, dus 227,- per eigenaar. En zo gaat het ook met alle andere gezamenlijk te dragen kosten. Van de inkomsten en uitgaven in een bepaald jaar maakt het bestuur een exploitatie-overzicht, waaruit blijkt wat het allemaal heeft betaald en vooral waaraan. Daarnaast dient het bestuur ook een begroting van kosten op te stellen voor het komende jaar. Uiteindelijk dienen de eigenaars in een vergadering deze financiële jaarstukken goed te keuren.

Slapende vereniging
Een niet-actieve vereniging van eigenaars zal bovenstaande zaken niet zo goed op orde hebben. Voor het groot onderhoud bestaat dan geen spaarpotje. Om in urgente situaties problemen tussen de bewoners te voorkomen, is het raadzaam om in ieder geval één keer per jaar bijeen te komen om [financiële] afspraken te maken.

Eigen terrein
In officiële stukken heet een flatwoning 'het gedeelte van het gebouw, dat bestemd is om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt'. Dat is een mond vol en daarom spreken we liever van privé-gedeelte, flat of appartement. Dat is uw eigen terrein. Daar heeft een ander, ook de vereniging, niets over te zeggen. Behalve natuurlijk het recht dat de vereniging heeft om een bewoner/eigenaar die het reglement overtreedt uiteindelijk via de rechter uit zijn flat te zetten. U maakt wel deel uit van een leefgemeenschap en dat schept verplichtingen. Waar het op neerkomt, is dat u datgene nalaat waar een andere bewoner hinder van kan ondervinden.

Toch regels
In het reglement van splitsing staat vrij veel vermeld over wat u met uw privé-gedeelte mag doen. U mag verven, behangen, stofferen en zelfs vertimmeren, als u daarbij de stevigheid van het gebouw maar in de gaten houdt. Bij omvangrijke veranderingen moet u vooral overleg plegen met het bestuur om gezamenlijk te beoordelen wat de meest verantwoorde aanpak van uw verbouwingsplannen is. Hoort bij uw privé-gedeelte ook een tuin, dan bent u vrij deze te gebruiken zoals u wilt, binnen de grenzen van wat normaal geacht wordt. In de tuin bouwen [een tuinhuisje, schutting o.i.d.] is echter in de regel niet toegestaan.

Gebruik
Zoals voor de hand ligt, zijn entree, hal, trappen en trappenhuizen, galerijen en terrassen, liften, gangen naar en tussen de bergingen en een bij of om het gebouw liggende groenstrook voor gemeenschappelijk gebruik. Het reglement haast zich daarbij te vermelden 'volgens de bestemming daarvan'. Die zal in het algemeen niet moeilijk te raden zijn. Maar bij grotere flatgebouwen, en vooral groepen van gebouwen met onderlinge verbindingen, ligt dat wat anders. Daar zijn zoveel gemeenschappelijke ruimten, dat het best mogelijk is, bijvoorbeeld 's avonds, een hal te gebruiken voor een bijeenkomst van de flatbewoners. Er zijn zelfs wel flatgebouwen met een aangebouwde recreatiezaal. Dit is een gemeenschappelijke ruimte en het gebruik daarvan zal dan het beste in een huishoudelijk reglement geregeld kunnen worden. Soms wordt zo'n ruimte overdag verhuurd aan [sport]clubs en staat de ruimte 's avonds ter beschikking van de bewoners. Zo'n regeling kan heel gunstig zijn voor de kas van de vereniging, hoewel het hierbij oppassen geblazen is. In de eerste plaats kan de vereniging daarbij belastingplichtig [vennootschapsbelasting, omzetbelasting] worden en verder loopt de vereniging een bedrijfsrisico bij de exploitatie van de sportzaal, waarvan men zich mag afvragen of dit op de eigenaars mag drukken.

Het bestuur ziet toe op het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimten, op vernieuwingen en ook op eventuele verfraaiingen.